2014/11
08
土曜日
【垂水区】99.95㎡！4ＬＤＫ！東南角部屋！！おすすめ中古マンション「ジェームス山ヒルズ3番館」
2280万 ＪＲ垂水駅 バス11分徒歩4分 築18年
ＳＲＣ16階建2階部分 専有面積99.95㎡ 4ＬＤＫ
専有面積99.95㎡の広々4ＬＤＫ！！
リビング約19帖でひろびろ～♪
東南角部屋で日当たり・通風ともに良好！！
敷地内駐車場空き有り☆10000円～14000円☆
買い替えローン
新居へ住み替えたいけどローンが残っている・・・
ご自宅の売却額でローンが完済できない・・・
通常は抵当権を抹消しないとご自宅を売却できません
売却する為には、ローン設定時の抵当権の解除が必要です
残債の抹消にあたり、不足分に自己資金をあてる事ができれば
問題ないのですが、実際そう簡単ではありません。
売却価格を超える差額分も併せて借入する手段が買い替えローンです。
まずは、売り出して買主を見つける（売り先行型）
金融機関毎の条件によってまちまちですが、買い替えローンは売却が
決まって資金確定しないと取り扱えない場合や金利優遇がおこなわれにくいなど
不測の事態も考えられ（買い先行型）では不利にはたらくケースがあります。
買い替えなら購入が先か？売却が先か？（買い先行型）（売り先行型） ⇔2014/10/3のブログ参照
買い先行型じゃないと不安・・・という方でも残債が残る方はある程度、同時期に
売りと買いを進めていかねばなりません。
出来るだけ高く売却する方法を追求しましょう
残債がいくらなのか？現在の年齢は？年収は？担保物件は？共有名義が可能か？
その他借入があるのかないのか？など審査基準の確認も重要となりますが、
まずは建築士による建物調査、それから売却査定をし、出来るだけ高く売却できる
可能性を探りましょう。
売出価格が決まればそれに伴い諸費用なども明確になりますので資金計画もある
程度イメージしやすくなります。
契約時の条件交渉で解消する
購入物件が決まらないと仮住まいをする必要がでてくるのでは？・・・と
不安に思われるかもしれませんが契約時に引渡猶予をもうけることで賃貸への
一時的な住み替えも避けられますし買替特約を付帯させられれば、万が一融資
が滞っても安心です。契約時の相手方との条件交渉次第でデメリットはクリアされます。
資金状況の正しい把握が不可欠です
残ったローンと新規に購入する住宅ローンをあわせて借り入れする
買い替えローンですが、メリットデメリットがあります。
売却損を控除できる税制優遇を最大限利用する為にも購入物件はなるべく
資産価値の高い物件を選択しこの機に、現在の低金利に借り換えましょう。
もちろん最善策は残債を一括返済できる金額での売却ですので
出来るだけご希望金額で売却することを目指しましょう。
手残り金額などご自身の資金状況を正しく把握することが大切です。
お気軽にお問合わせください！
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倒壊しないと判定されれば「耐震基準適合証明書」の発行が受けられます。
築20年超の木造住宅は本来は減税の対象外ですが、証明書があれば10年間で
最大400万円が税額控除されます。
2014/10
25
土曜日
【垂水区】充実のリフォーム！閑静な住宅街！おすすめ中古マンション「ライオンズマンション西舞子第２」
1180万 山電西舞子駅徒歩9分 ＲＣ造 築22年
専有面積75.81㎡ 6階建3階部分 3ＬＤＫ
平成26年6月リフォーム済み！システムキッチン、
洗面化粧台、シャワートイレ 照明器具 新調！
近隣商業施設、充実！ＥＶあり！
住まい選びの際に「陽当たり」や「道路付」は重視されるキーワードの一つです。
陽当たりを重視されると当然「南向き」の物件を最優先で検討される事になりますが、
人気は価格に反映されるため、同じ広さや間取りならバルコニーが北向きより南向き、
戸建であれば近接した区画であっても、「東南角地」の価格が最も高くなります。
住宅地の地価が決まる要素のうち重視されるのは「道路付」です。
道路付けによる価値は主に「陽当たり」で決まりますので資産価値の観点から見ても
重視すべきな事項にあげられます。
また、角地に限らなくても東南向きの物件の価値が高いのは、朝日が部屋に入ってくるからです。
朝日を浴びると人間の体内時計は整えられると言われており、目覚めも良好。日中も陽当たりが
良い為、長く明るく暖かく住めますし、洗濯物も早く乾きます。
次に価値の高い南西角地は、朝日は望めず西日が逆にデメリットとなる場合もあります。
北道路の土地は、南側に建物が立つと陽当たりも望めなくなって建物が密集していれば
湿気なども高くなる傾向があります。
ただし、道路の幅員や周辺の状況などによって物件の価値が変わる事もありますし
間取りの工夫によっては十分な採光を確保できる場合もあり、道路付けそのものの価値
だけではなく、建物の間取りと合わせた評価が必要です。
さまざまな条件を考慮しつつ最良の物件を購入されることをオススメいたします。
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築20年超の木造住宅は本来は減税の対象外ですが、証明書があれば10年間で
最大400万円が税額控除されます。
2014/10
03
金曜日
【神戸市西区】車庫権利付！角住戸！おすすめ中古マンション「プリマべーラ伊川谷」
1250万 ＪＲ朝霧駅バス12分徒歩1分 ＳＲＣ造 築16年
専有面積65.60㎡ 9階建6階部分 3ＬＤＫ
アーチ型のお部屋が特徴です！2面バルコニー3方からの採光が望めます！
ウォークインクローゼットあり！室内丁寧にお使いです。
買い替えなら購入が先か、売却が先か
お住まいの買い替えには、購入を先行する方法（買い先行型）と売却を先行する方法（売り先行型）
と大きく分けて二つの方法があり、それぞれにメリットデメリットがあります。
買い替えに伴う売却の場合、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように
調整するかが大切なポイントです。転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には
購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになります。
したがって、買い換え計画（購入を先行するのか売却を先行するのか、売却と購入をある程度同時に
進めるのかなど）は、買い替えの事情などお客様のご希望を十分に踏まえて計画を立てることが重要です。
購入を先に検討する場合（買い先行型）
住み替えの心配もなく、じっくり希望通りの物件を選ぶことができます。また、空家にしてから売出ができます
ので補修箇所などがある場合も、完了後に移れます。ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる
場合には、売却価格や売却時期が確定していない為、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。
万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを
得ないリスクもあります。
売却を先に検討する場合（売り先行型）
現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、
新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。売り急がなくてよいので、じっくり売却活動
ができ納得価格でお取引が可能です。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて
現在の住まいの引き渡し時期を調整する必要があります。
調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません、引っ越しが２回
となり、余分な費用と労力がかかる可能性もあります。
売却と購入を並行して検討する場合
売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買い主と新居の売り主と価格や引き渡し
時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。
ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となるケースも考えられます。
売却が決まるまでにある程度めぼしい物件を絞っておき、購入→売却という展開がかなえば、引越しは一度で
取引もスムーズに運ぶでしょう。
住宅ローンの残債が多い買い替え
住宅ローンの残債が多いために、買い替えを希望しながらも、あきらめている方が、結構多いようです。
つまり、売却収入でローンが完済できないケースです。
それでも、不足分を返す手持ちがあるとか、返済資金が工面できるなら問題はないのですが、
ローンを完済し抵当権を抹消できなければ、買い替えは、不可能ですので、移りたくても移れない・・・
なんてことを解消する為、最近では、売却収入を当てても返しきれないローン残存額を上乗せして融資する
「買い替えローン」に力をいれ金利優遇の幅をあげている銀行も増えてきています。
まずは、お住まいの価格査定から始めてみてはいかがでしょうか？
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2014/09
20
土曜日
【神戸市垂水区】床暖房付！おすすめ中古マンション「ダイアパレス塩屋」
1198万 ＪＲ塩屋駅徒歩17分 ＲＣ造 築15年
専有面積81.78㎡ 8階建7階部分 3ＬＤＫ
価格変更！！5月リフォーム済み！ 車庫空有！
洋室に床暖房付！3部屋がバルコニーに面します！
「中古住宅＋リフォーム」or「新築住宅」どちらがお得なのか！？
中古住宅を選択される要因の一つとして「価格」があげられます。
資産価値の観点から考慮してみれば、新築の場合は毎年確実にその資産は目減りしていきます。
新築分譲マンションを例にあげて、さらに言うと・・
4000万の新築分譲マンションの内訳は、「物件：販管費：宣伝費＝8：1：1」
物件価格 3200万
販売管理費400万（営業担当の人件費など）
広告宣伝費400万（チラシ・雑誌・ＴＶなど）
販管費・宣伝費は、価格に含まれておりますので実際の物件価格は20％減。
極端な話ですが、4000万で購入し、翌日売却を考えたとしても3200万の価値しかなくなっているのです。
さらに言うと、消費税です。消費税は建物のみ課税されます。マンションの平均的な建物・土地の価格割合は
「建物：土地＝7：3」
物件価格 3200万
建物代金(約7割)2074万
うち消費税 166万
土地代金(約3割) 960万
（消費税を差し引くと4000万の価格は3000万ちょっとに・・・）
中古住宅を個人から購入すれば消費税はかかりませんが、新築を業者から購入すると消費税が建物にかかります。
マンションは築15年、一戸建ては築20年で価格が下げ止まると言われております。
新築マンションを4000万で購入して15年間住んで2000万で売却するのと（残債が残っていればさらにマイナス）
築15年の中古住宅を2000万で購入、多少のリフォームをおこなって15年後に売却するのとでは、
どちらが資産価値の目減りが抑えられているのでしょうか？どちらがお得なのでしょうか？
新築の場合、間取や設備の選択肢は限られます。ほぼ普及品なので独自性は出せないでしょう。
中古＋リフォームなら好みの間取や設備まですべて自由に取り入れられますし、費用を抑える箇所も選択できます。
まさに注文住宅なのです。
弊社では、安価で資産価値の維持が長い物件を購入することを強くオススメしております。
買える物件を買うのではなく価格が下がりにくい物件を購入するのが最良なのです。
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2014/08
23
土曜日
【神戸市垂水区】分譲車庫権利付！おすすめ中古マンション「ドルミハイツ垂水」
2180万 地下鉄学園都市駅バス7分徒歩4分 ＲＣ造 築24年
専有面積109.50㎡ 14階建5階部分 4ＬＤＫ
独立した和室！テラス、専用庭あり！
室内改装済み！ 分譲車庫権利付！
上下階の騒音、ペット飼育、と並びマンションのトラブルで多いのは敷地内の駐車場問題です。
希望者全員が敷地内駐車場を分け隔てなく利用することが出来れば問題は
生じませんが、困難な場合もあります。
希望者全員が利用できなければ抽選式などで選別しなければなりません。
公平的に見える抽選式も抽選前に契約を済ませていれば良いのですが、
抽選後の購入者は権利がない場合もあるので、不公平となりトラブルが
生じます。また車種、車幅や車高の違いもありますので大型ワゴンタイプ
などでは利用制限が生じる可能性もでてきます。
機械式駐車場は平面式駐車場ではかからない保守費用が発生します。
機械式駐車場のあるマンションでは特に、メンテナンス費用が多額にかかっ
てしまうので、その分負担金という形で管理費なり積立金に充当されるケース
もあります。
分譲車庫権利付とはマンションの所有権と一緒に駐車場の敷地も購入できる販売形態です。
分譲は住戸と同様に登記されます。青空駐車場では登記できないので
分譲駐車場は屋内に設置されているのが一般的です。
登記されれば権利が確保されますので付加価値となり希少性も得ます。
資産価値（リーセルバリュー）や将来の売却も視野に入れれば賃貸より
分譲！！なのではないでしょうか？
しかし、この場合、所有するわけですから毎年税金が課税されます、
毎月の使用料はありませんが、管理費等が割高になるデメリットも生じます。
マイカー所有の有無に関係なく、マンション購入にあたっては
まず、駐車場の取扱いがどうなっているのかメリット・デメリットはどの点なのか？
きっちり確認し把握することが重要です。
お気軽にお問い合わせ下さい！
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〒651-2113 神戸市西区伊川谷町有瀬1456-3
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